Morosidad del arrendatario en el pago de los gastos comunes de un condominio

Marco Antonio Sepúlveda Larroucau

Director Magíster en Derecho Inmobiliario y Registral, UCEN

Los datos demuestran con elocuencia las severas consecuencias que han tenido en el mercado del trabajo y en la economía en general, primero, los gravísimos e inaceptables hechos de violencia ocurridos a partir del estado de disconformidad social manifestado en el mes de octubre del año pasado y, luego, las medidas que ha debido adoptar la autoridad por el Covid-19.

El estado de catástrofe se decreta recién en marzo de 2020; sin embargo, en enero del mismo año, ya el Banco Central preveía una tasa de desempleo superior a los dos dígitos y publicaciones daban cuenta de que la morosidad en el pago de gastos comunes en la Región Metropolitana había aumentado a un 29%.

La morosidad en el pago de gastos comunes, además de los serios problemas que produce a la operación y conservación del respectivo condominio, puede acarrear al deudor el pago de intereses con tasa máxima convencional y multas, corte del suministro eléctrico e, incluso, embargo de bienes para pagarlos con el producto de su remate.

Una pregunta muy recurrente en esta materia es ¿qué sucede cuando el deudor es un arrendatario? La verdad es que frente al condominio casi nada, porque el único obligado al pago de los gastos comunes, al tenor de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, es el propietario de la respectiva unidad, independientemente de lo que éste hubiere pactado con su arrendatario en el contrato acerca del pago de los gastos comunes.

En caso de que el arrendatario no cumpla su obligación contractual de pagar los gastos comunes, la demanda ejecutiva de cobro la dirigirá el condominio en contra del propietario de la unidad arrendada -no obstante que se puede discutir el efecto expansivo del contrato de arrendamiento, en la práctica, igualmente, se prefiere demandar al propietario por la posibilidad de embargar la unidad que genera la deuda-. En virtud del contrato, luego el propietario podrá reclamar al arrendatario el reembolso de lo pagado y las indemnizaciones que correspondan.

Además, en caso de incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar oportunamente los gastos comunes, el arrendador, en mi opinión podría demandar antes la terminación del contrato de arrendamiento; especialmente, si se logra establecer de que se trata de un incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato.

En el ámbito de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria y, desde un punto de vista práctico, la única medida cohersitiva que directamente afecta al arrendatario u otro ocupante de la unidad es la suspensión del suministro eléctrico, el que procede en caso de mora en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de gastos comunes. Algunos reglamentos de copropiedad establecen la posibilidad de suspender otros servicios, lo que no ha estado exento de dudas sobre su legalidad.